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中投证券房地产行业周报

发布时间:2016-06-26    研究机构:中投证券

【一手房成交】受端午因素上周集中登记影响,本周48个城市成交面整体微降,同比增幅整体增大,二线环比转跌。本周48个城市成交面积764.5万平,环比上周-1%(一线环比+14%,北上广环比分别+48%、+4%、+31%,深环比转跌-27%;二线-6%;三四线+7%);同比去年同期+22%(较上周增加7个百分点,其中一线-5%,北深同比分别-6%、-57%,上广+12%、+2%;二线成交仍处高位同比+20%;三四线+56%);2016年前26周较去年前26周仍大增38%(一线+6%、二线+46%、三四线+41%),增幅保持高位稳定。

【一手房库存】:可售面积环比维持稳定、同比去年同期大降,去化时间持续小幅上升。16个城市可售面积环比上周+0%(一线-1%,二线+0%,三四线-1%),同比去年同期-18%(一线-14%,二线-21%,三四线-14%);去化时间7.6个月(一线8.3个月,二线6.6个月,南京去化时间仅2个月,苏州、厦门去化已不足6个月,三四线12.5个月),环比上周+0.2个月(一线+0.1个月,二线+0.2个月,三四线+0.2个月),同比去年同期-3.8个月(一线-0.7个月,二线-5.6个月,三四线-5.8个月)。去化速度有回升迹象,但核心二线城市持续销售火爆。

【二手房成交】二手房成交环比上周继续回落、同比去年同期大增。17个城市二手房成交214.3万方,环比上周-11%(一线+36%,北京热度延续上周+55%、深圳-6%;二线-18%;三四线-32%),同比去年同期+31%(一线-12%,深圳受前期需求大量释放同比-48%,北京仍保持高位+7%;二线+54%;三四线+1%)。2016年前26周较去年大增65%(一线+40%,北京显著优于去年同期+66%,深圳逐渐转入稳定阶段+1%,二线+80%,三四线+34%),存量房成交增幅仍显著优于一手房成交增幅。

【本周政策】住建部提出科学和合理地推进城市地下空间开发利用的规划目标;财政部、国家税务总局进一步明确房企中的一般纳税人、出租自行开发的房地产老项目,可以按照5%的征收率计算应纳税额;银监会组织开展不良贷款分类偏离度检查;住建部将于6月至10月间开展覆盖房地产中介业务全部环节的专项整顿行动。地方政策:上海市全市不动产登记工作将于10月8日起全面实施;合肥拟定住房信贷新政策,按居民情况确定商品房最低首付比(20%-60%);安徽明确支持农民进城买房落户,要求进一步稳定合肥房市,同时注重非住宅商品房去库存;南昌调整租房提取住房公积金的政策。

【最新观点】受上周大基数影响,本周新房、二手房环比微跌,但整体同比仍呈稳定增长态势。去库存的大背景下各地房产交易冷热不均,各地继续因城施策,政策松紧不一。政府持续关注过热地市,从资金来源、土地供应等多方面为地市降温符合预期。受局部过热城市政策收紧、万科股权之争以及英国脱欧影响全球股市汇市,短期板块受压。我们上周推荐的嘉宝表现突出,继续推荐。适当关注“改革转型先锋、布局并受益三大经济圈和长江经济带、中长期发展有质量增长有前景”的绩优个股:招商、首开、城建、华夏、金融街、外高桥(600648)、京投、上实、泛海等。

【风险提示】:经济增速下行销售低于预期,外部环境恶化,地王频出刺激差别化收紧政策持续等。

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