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房地产行业-复合地产系列专题之城市更新上海篇:山重水复疑无路,源头活水再一城

发布时间:2016-09-22    研究机构:中信建投证券

一线城市已站上城市更新的风口。

自98年房改开启房地产黄金时代,随着过去近20年的高速发展,房地产行业正在步入存量房市场的进程。尤为体现在一线城市,在新增建设用地规模逐步下降的背景下,如何去把握存量盘活、城市更新,将是未来行业发展的重要命题。随着旧改规模逐步扩大,越来越多的全国性房企也在加深这一板块的布局。

上海城市更新背景:汲汲以求,提纲挈领。

在城市更新路径选择上,上海是政府主导型更新模式的范本,规划先行、逐步放开的路径对于其他城市而言更具复制性。主要特点在于公开透明度高,相对利益纠葛较少,但尚需关注的是需要适度改善利益分配机制,从而强化市场参与度。目前城市更新需求迫切:主要体现在增量空间有限、供需失衡,同时土地利用低效、结构性失衡两方面。

上海城市更新空间:舞台有多大?从规模上看,上海工业用地更新空间最为可观,从房企关注度来看,老旧住区改造更为突出。从更新体量来看,我们预计中心城区成片工业待转型更新建面容量可达9000万方、旧式里弄和简屋更新的建设容量逾3600万方、城中村更新容量逾2300万方。自14年以来推动政策密集出台意味着更新节奏将进一步加快。

经典案例盘点。

在实操层面,旧改主要面临旧居民区、旧工业区以及旧商业区三种类型的改造。目前上海均有成功案例可鉴。旧居民区改造侧重于参与多方利益协调以及资金调配问题;工业区改造则分为两种情况:远郊新城打造则体现为政策红利先行的渐进式发展,主城区旧工业则侧重于因地制宜的产业重新定位;旧商业区改造则需要更高的商业运作能力。

上海城市更新大格局下的未来展望。

1. 更新空间不可小觑,旧住宅区的更新空间即可匹敌近8年交易量,城市更新将在未来形成新增供应的重要来源;2. 更具吸引力的政策有待跟进,政策自上而下导向细致,但对社会资金吸引力不足,例如对于旧住宅区的开发可加大一二级联动空间,而对于工业用地转型,可有金融化工具的介入,以降低前期成本从而提升对开发商的吸引力;3. 需求迫切、政策端放开的背景下,如下两类企业潜在受益:上海旧改经验充足的房企(新湖中宝、瑞安房地产)、园区平台类企业(外高桥(600648)、上海临港等)。

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