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外高桥:转让物业促进森兰项目和保税区开发

发布时间:2013-04-03    研究机构:海通证券

事件:

公司公布2012年年报。报告期内,公司实现营业收入73.04亿元,同比减少14.85%;归属于上市公司股东的净利润4.41亿元,同比增加23.39%;实现基本每股收益0.44元。利润分配预案为每10股派发现金红利1.4元(含税)。

投资建议:

公司主要从事上海外高桥(600648)国际贸易区的地产开发、园区管理及物流贸易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。2012年公司签订厂房、工程、仓库和土地转让剩余合同合计31.33亿元,不仅为森兰和保税区开发获得了大量资金,而且该转让收入有望逐步确认,隐含EPS约0.43元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区,以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右(目前已启动78.58万平),有望在未来几年内给公司带来较高回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.46和0.59元。近年来华东地区工业用地价格出现明显上涨,我们公司认为公司资产价值有望继续受益重估。截至4月1日,公司收盘于13.37元,对应2013、2014年PE分别为29.16倍和22.67倍。考虑到森兰项目进入开发高潮,我们以公司最新RNAV18.87元的85%,即16.04元作为6个月目标价,维持公司的“增持”评级。

主要分析:

2012年公司营收下滑15%,股权转让收益使得净利润增加23.4%:在畅联物流公司41%股权转让(合并报表范围减少)和森兰·外高桥南部国际社区A10-1、A10-2地块转让(转让收益5.29亿元)综合影响下,2012年公司实现营业收入73.04亿元,同比减少14.85%(降幅比去年前三季度回升了7.76个百分点);同期,上述股权转让收益促使公司净利润增幅转正,报告期内公司实现净利润4.41亿元,同比增加23.39%。

2012年公司继续启动开发森兰项目建面32.44万平,2013年启动36万平。2011年来合计启动开发建面78.58万平:2012年4月,公司同意启动森兰·外高桥D2-2写字楼、D4-3精品商业区项目、D5-3/D5-4滨湖休闲度假区项目、D6-5五星级酒店项目的开发建设。今年5月,公司再次决定启动森兰南部国际社区A11-4地块和A11-2地块的开发建设。上述合计开发面积为15.13万平,总规划建面为32.44万平,总投资额达61.09亿元。

2013年以来,公司继续加快森兰·外高桥项目开发。2013年4月,公司同意启动森兰·外高桥商业商务区D1-4项目、D4-4办公楼项目、D3-2办公楼项目的开发建设。上述合计开发面积为10.78万平,总规划建面为36万平,总投资额达56.1亿元。加上2011年公司启动的5.64万平森兰项目(总规划建面10.14万平,总投资额5.62亿元)。2011年至截至报告期末,公司合计启动森兰项目面积31.55万平,总规划建面78.58万平,预计总投资额达122.81亿元。我们认为,这些项目的开发将推动公司未来几年租赁收入保持较快增长。

2012年以来公司继续理顺旗下参股公司股权,既回笼资金又整合业务发展:2012年4月,公司同意出资不高于1.79亿元收购上海市外高桥保税区新发展有限公司12%股权,控股比例增至91.17%。2012年8月,公司同意以不低于1.39亿元的价格公开转让上海外高桥保宏大酒店有限公司100%的股权(旗下主要资产为上海外高桥皇冠假日酒店),目前资产转让尚未完成。报告期内,公司还以500万元参股了上海洋山国际贸易营运中心有限公司50%股权(注册资本1000万元)。公司清理上述股权,将回笼资金不低于4631万元。

2012年公司出售厂房、工程、仓库和土地等物业,以回笼资金加快森兰和保税区开发。相关收入将增厚未来业绩:2012年8月,公司控股79.17%的子公司-新发展公司以4.21亿元(交易单价5680元/平)的价格向嘉桥仓储出售所持有的工业厂房(即上海外高桥保税区美桂南路331号、德堡路273号物业,占地7.55万平,总建面7.42万平)。2012 年9 月,外联发公司将向锦江航运公司转让外高桥物流园区二期4-1地块的在建工程,转让金额预估为2.99亿元。2012年10月,公司董事会同意上海外高桥物流中心有限公司为普洛斯公司定制建造约21万平的仓库,并以不低于5800元/平的价格在建成后转让给普洛斯公司。2012年10月,公司以21.24亿元的价格(折合楼板价17678元/平米)向保利建锦、融创绿城挂牌转让森兰-外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块的建设使用权。该地块位于浦东新区高行镇,东至经四路,南至东靖路北侧10米宽绿地,西至经一路,北至环二路。其中,A10-1、A10-2地块为商住综合用地,A10-3地块为居住用地。该地块面积为75091.3平米,容积率为1.6。上述资产转让将有利于公司回笼资金用于森兰项目和保税区开发运营。

根据公司2012年年报,报告期内公司已确认嘉桥仓储4.21亿元和森兰·外高桥南部国际社区A10-1、A10-2 地块的土地转让收入5.29 亿元。目前尚有15.95亿元剩余土地转让收入等待后期确认。我们预计上述剩余物业转让合同有望在两年内增厚公司净利润4.36亿元,给公司累计增厚EPS合计约0.43元/股。

上海综合保税区有望申请设立中国首个自贸区:2012年12月21日,上海市人大常委会第37次会议表决通过《上海市推进国际贸易中心建设条例》(以下简称《条例》)。该条例将于2013年1月1日起施行。该条例首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。另据新华社上海报道,上海已向国家相关管理部门提交了在上海综合保税区设立自由贸易园区的申请,相关试点工作最快有望于今年启动。经过多年的发展和不断地探索完善,集外高桥保税区(含物流园区)、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等海关特殊监管区于一体的上海综合保税区,已经基本具备了向自由贸易园区转型发展的基础和充分条件。根据上海综合保税区(外高桥保税区、机场保税区、洋山保税港区)“十二五”规划,外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要在2010年基础上翻一番,进出口额占全国保税区比重要上升至50%。

投资建议:森兰·外高桥逐步进入开发的高峰,加大物业土地转让力度增厚公司业绩,维持“增持”评级。公司主要从事上海外高桥国际贸易区的地产开发、园区管理(包括土地转让)以及物流贸易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。2012年公司签订厂房、工程、仓库和土地转让剩余合同合计31.33亿元,不仅为森兰和保税区开发获得了大量资金,而且该转让收入有望逐步确认,隐含EPS约0.43元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区,以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右(目前已启动78.58万平),有望在未来几年内给公司带来较高回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.46和0.59元。近年来华东地区工业用地价格出现明显上涨,我们公司认为公司资产价值有望继续受益重估。截至4月1日,公司收盘于13.37元,对应2013、2014年PE分别为29.16倍和22.67倍。考虑到森兰项目进入开发高潮,我们以公司最新RNAV18.87元的85%,即16.04元作为6个月目标价,维持公司的“增持”评级。

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